Quanto vale la mia casa

Donna con calcolatrice che calcola il valore della sua casa

Per stabilire quanto vale una casa basta una visura catastale e una calcolatrice. Fai due conti basandoti su consigli di amici e parenti che ci sono già passati e il gioco è fatto. Ahimé la realtà non è proprio così anche se pensi che il mio punto di vista sia quello di chi vende case per professione.

L’esperienza mi ha insegnato che quando le persone mi chiedono “quanto vale la mia casa” spesso la somma che sognano di realizzare è sempre molto superiore a quanto i compratori saranno disposti a pagare.

Perché succede?  È la conseguenza degli errori che in molti fanno quando decidono di vendere una proprietà immobiliare.

Tuttavia, se ti aspetti di leggere un elenco di cose “pratiche” da fare o non fare quando vendi la tua casa, sappi che non ci sono trucchi che ti faranno ottenere il doppio del valore di mercato del tuo immobile.

Vuoi avere un quadro dell’esperienza che ti aspetta? Ovviamente tutto dipende da come ti prepari alla vendita, ma posso assicurarti che di rado è come ti aspetti che vadano le cose.

Qualche annuncio, dei cartelli e voilà!

Vendere la tua casa può essere un processo mediamente lungo ed emotivamente impegnativo, soprattutto se non l’hai mai fatto prima.

A volte ti può sembrare un’invasione della tua vita privata: degli estranei entreranno in casa tua, apriranno i tuoi armadi e armadietti e frugheranno in giro. Criticheranno un posto che probabilmente è diventato più di quattro mura e un tetto per te e, per finire, ti offriranno meno soldi di quanto pensi che valga la tua casa.

Una situazione simile si può evitare, come gli errori che commettono molte persone.

I PUNTI CHIAVE DI QUESTO ARTICOLO

  • Controlla le tue emozioni e resta concentrato sull’aspetto commerciale della vendita della tua casa.
  • Affidarsi ad un bravo agente immobiliare richiede il pagamento di una commissione, ma ti risparmia una montagna di seccature e tiene lontani i “più o meno, a occhio e croce, a lume di naso” cioè tutte le informazioni approssimative.
  • Hai deciso per la vendita immobiliare fai-da-te? Decidi un prezzo di vendita realistico, non da film e tieni a mente il periodo dell’anno in cui metti in vendita il tuo immobile.
  • Preparati psicologicamente per la vendita, non economizzare sulle immagini nel tuo annuncio e, soprattutto, rivela eventuali problemi dell’immobile. L’onestà paga di più che far scappare un compratore perché “ci hai provato”.

Valutazione immobiliare. Posso farla io?

Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.
(Fonte: Codice Valutazioni Immobiliari)

Procedere al calcolo del valore immobiliare non è una semplice addizione o moltiplicazione di coefficienti: una seria valutazione immobiliare deve tenere conto di molti altri fattori che non possono essere rilevati da un calcolo matematico né dall’elenco di informazioni che ogni venditore può ottenere da una visura catastale.

Molti credono che per fare una valutazione immobiliare o per “farsi un’idea” del valore di mercato di una proprietà bastano pochi elementi.

Sapevi che per calcolare le superfici scoperte e le pertinenze servono non meno di 9 parametri?

A questi valori vanno aggiunti molti altri parametri, come le superfici coperte calpestabili le quali, insieme ad altri coefficienti, contribuiscono a determinare la superficie commerciale dell’immobile.

E non è finita qui!

Come ti senti guardando il cartello vendesi sul cancello di casa tua?

Vendere la tua casa non è mai una questione di denaro, certificati, tempo, telefonate, visite di compratori.

È un’esperienza emotiva dove le cose non sono mai quelle che sembrano: è una questione di punti di vista a confronto. Il tuo punto di vista e quello dei compratori.

Un foro nel muro non è né piccolo né grande. È una questione di punti di vista. Se il compratore nota un foro nel muro e tu cerchi di minimizzarne l’importanza o di nasconderlo non farai altro che farlo sembrare più grande e questo spingerà il compratore a cercare di abbassare il prezzo finale, nella convinzione che se hai cercato di nascondere un foro nel muro, forse ci sono problemi più grandi che hai nascosto.

Fai tesoro di questi 4 consigli che a prima vista sembrano banali e ricorda soprattutto il primo.

Il primo consiglio che voglio darti, se stai mettendo in vendita la tua casa o il tuo appartamento, è in assoluto il consiglio più importante che nasce dagli anni di esperienza che ho maturato come agente immobiliare e dopo aver imparato ad ascoltare le persone per capirne i veri desideri.

Sono certa che capirai che questo consiglio non viene da un’agente immobiliare con lo scopo di guadagnare nuovi clienti ma da me, Simonetta, come persona che ha una missione: mettere la propria esperienza al servizio di altre persone.

1.  Non farti prendere dall’euforia.

Tutti noi vediamo la nostra casa con gli stessi occhi di una mamma che guarda i suoi figli: sono tutti bellissimi! Come recita il famoso detto napoletano: “Ogni scarrafone è bell’ ‘a mamma soja” (ogni scarafaggio sembra bello alla propria mamma).
Non sto dicendo che la tua casa è uno scarafaggio ma che per mille ragioni siamo portati a sopravvalutare la nostra casa o il nostro appartamento credendo che questo basti a farci ottenere la cifra che speriamo. Non farti prendere da un eccesso di fiducia e ricorda questa affermazione piena di verità: “Noi non vediamo le cose come sono; vediamo le cose come siamo noi”.

In tanti anni di esperienza raramente ho incontrato clienti che hanno fatto una auto-valutazione “realistica” del proprio immobile. La maggioranza vede la propria casa più bella, più grande, in uno stato migliore, in una zona della città più bella rispetto a ciò vedono i potenziali compratori. E qui cominciano i dolori perché molti agenti immobiliari preferiscono fare valutazioni iniziali molto alte per solleticare l’avidità di certi clienti che alla fine restano sempre delusi perché ottengono meno di quanto gli è stato fatto credere.

2. Agente immobiliare si o no

Se non l’hai mai fatto prima, provare a vendere una casa da soli non è sempre una buona idea. Ma di questo ci si rende conto solo “con il senno di poi”. Può essere allettante, soprattutto se hai parlato con quei pochi che hanno avuto diciamo, fortuna, e sono riusciti a fare da soli. Ma ti hanno detto proprio tutto? Anche quanto tempo hanno impiegato prima di trovare un compratore? Quanti chilometri hanno dovuto fare per la parte burocratica? Oppure, come accade spesso, vogliono solo fare bella figura e nasconderti il fatto che hanno guadagnato molto meno rispetto a quello che raccontano?

Un bravo agente immobiliare ha a cuore i migliori interessi dei clienti, li aiuta a stabilire un prezzo di vendita equo e competitivo per la loro casa, aumentando le probabilità di una vendita rapida. In alcuni casi deve aiutare i clienti a smorzare l’emozione per la vendita imminente interagendo con potenziali acquirenti ed eliminando i perditempo che vogliono solo guardare la tua proprietà ma non hanno intenzione di fare un’offerta. Sei pronto a passare ore e ore correndo appresso ai perditempo che sembrano interessati a comprare, vogliono vedere il tuo immobile in lungo e in largo, fanno mille domande ed alla fine ti lasciano con un pugno di mosche in mano? Davvero, fatti questa domanda in tutta sincerità.

Il tuo agente ha anche più esperienza nella negoziazione delle vendite di case, aiutandoti a ottenere più soldi di quanto potresti fare da solo. E se si verificano problemi durante la vendita, e di solito accade, un professionista esperto sarà lì a gestirli per te. Infine, gli agenti hanno familiarità con tutte le pratiche burocratiche e le insidie coinvolte nelle transazioni immobiliari e possono aiutare a garantire che la vendita si svolga senza intoppi. Ciò significa che non ci saranno ritardi o problemi nell’accordo. Dopo aver letto tutto questo, te la senti ancora di improvvisarti agente immobiliare?

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    3. Vendere in inverno

    In linea generale possiamo dire che i mesi primaverili ed autunnali sono quelli più adatti per vendere casa. Tuttavia il periodo migliore per mettere in vendita la tua casa dipende non solo dalla stagione ma anche da altri fattori come la grandezza della città: più popolata è l’area dove vivi, più il mercato immobiliare sarà attivo durante tutto l’anno. È un fatto di proporzioni: più abitanti, più vendite, più acquisti, più fermento costante.

    Anche l’area geografica influenza il mercato immobiliare, con differenze ovvie fra le zone di mare e quelle di montagna, le mete turistiche e le zone meno toccate dal turismo.

    Molti agenti immobiliari sono d’accordo nel dire che il periodo delle vacanze invernali, è in genere un momento dell’anno lento per le vendite di case. Le persone sono impegnate con gli acquisti in vista del Natale, le festività aumentano quindi anche le spese per fare vita sociale e regali. Questo influenza sia i tempi di realizzo di una vendita sia il prezzo di vendita che è possibile spuntare. Comunque, tutto è relativo e il settore immobiliare non fa eccezione. Infatti in inverno potrebbero non esserci tanti acquirenti attivi ma non ci saranno nemmeno tanti venditori concorrenti, il che a volte può funzionare a tuo vantaggio. Restando sul generico però, le persone sono pronte e disposte ad acquistare una casa quando il clima è più mite ed il freddo invernale lascia il posto ai mesi caldi.

    Per approfondire:

    20 consigli di Home Staging per vendere velocemente la tua casa

    Vendere una casa occupata o vuota?

    4. Nascondere i problemi principali

    Pensi di poter farla franca nascondendo grossi problemi con la tua proprietà? Qualsiasi problema verrà a galla durante la visita dell’acquirente. Hai tre opzioni per affrontare qualsiasi problema:

    • risolvi il problema in anticipo
    • valuta la proprietà al di sotto del valore di mercato tenendo conto dei problemi esistenti
    • stabilisci un prezzo “normale” per l’immobile ma offri all’acquirente uno sconto per risolvere il problema

    La prima opzione è la migliore. Se non risolvi il problema in anticipo, potresti eliminare un discreto numero di acquirenti che cercano una casa chiavi in mano. Il mio consiglio, quindi, è far ispezionare la tua casa prima della quotazione per evitare brutte sorprese dopo la valutazione definitiva. Inoltre, ricorda che esistono leggi che tutelano il compratore in presenza di vizi apparenti e vizi occulti, leggi che il venditore deve rispettare, termini entro i quali l’acquirente deve contestare i vizi dell’immobile e termini e condizioni per intentare causa contro il venditore.

    Ancora oggi molti considerano un agente immobiliare solo un venditore, anzi, in Romagna qualcuno ci chiama ancora “mediatori“.

    Invece un agente immobiliare serio ed affidabile deve possedere una conoscenza approfondita di leggi e procedure e del mercato immobiliare in generale, per tutelare nel migliore dei modi gli interessi dei suoi clienti, che siano acquirenti o venditori.

    Contattami se vuoi mettere in vendita il tuo immobile, vuoi fare investimenti immobiliari o desideri una valutazione immobiliare prima di decidere se affidarti a me o tentare la strada del fai-da-te!

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