In questa pagina rispondo alle domande più frequenti che mi rivolgono i clienti (in inglese Frequent Asked Questions da cui deriva il titolo della pagina).

Le domande riguardano ovviamente la burocrazia che fa parte del lavoro del consulente immobiliare in ragione delle leggi che occorre rispettare per avviare transazioni immobiliari, così come della quantità di contratti e procedure ai quali, agenzia, acquirente e venditore devono sottostare.

Perciò per aiutare acquirenti e venditori a fare chiarezza riguardo i documenti che devono firmare ed alle condizioni contrattuali che devono rispettare una volta accettate, ho creato questa pagina.

Se ci sono argomenti che non sono chiari contatta l’agenzia per avere maggiori informazioni prima di firmare un qualsiasi documento o attivare qualsiasi procedura con terze parti soprattutto quando qualcosa non risulta limpido e comprensibile.

Per leggere la risposta basta cliccare sull’icona + oppure sulla domanda.

Qual è la procedura per formalizzare una proposta di acquisto immobiliare?

Il primo passo è quello di fissare un appuntamento in agenzia per compilare un modulo prestampato con rilascio, da parte di chi intende acquistare un immobile, di un assegno bancario a titolo di deposito di garanzia, comunemente chiamato anche caparra o caparra confirmatoria. L’assegno viene conservato dall’agenzia.

L'assegno viene consegnato al venditore?

No. Nel caso in cui la proposta di acquisto immobiliare non vada a buon fine, l’assegno verrà immediatamente restituito all’acquirente, senza ulteriori oneri o spese.

Qualora la proposta vada a buon fine, l’assegno verrà restituito o all’atto del contratto preliminare, se stabilito nella proposta di acquisto, o direttamente alla stipula del contratto di vendita.

Poiché la proposta di acquisto ha validità legale, se la parte proponente l’acquisto dovesse ritirarsi dall’impegno sottoscritto prima della firma del contratto preliminare o della stipula, questa scelta comporterà la perdita dell’assegno, che verrà consegnato alla parte venditrice a titolo di indennizzo.

Che cos'è una proposta di acquisto?

Come indicato nella domanda 1, si tratta di un modulo prestampato, valido sotto tutti i punti di vista legali, nel quale sono indicati i dati del proprietario o dei proprietari, i dati di chi propone l’acquisto, i dati dell’immobile e la relativa descrizione, se gli impianti sono o meno a norma, se l’immobile è conforme alle norme edilizie ed urbanistiche, i dati dell’attestato di prestazione energetica, le spese condominiali ordinarie e, se deliberate, le spese condominiali straordinarie, il prezzo che si intende offrire, gli estremi dell’assegno o caparra, le modalità di pagamento, le tempistiche per la stipula, e la condizione sospensiva, in caso si dovesse richiedere un mutuo.

Che cos'è la condizione sospensiva?

La condizione sospensiva è quella condizione, che se accettata dalla parte venditrice, vincola il proprietario ad attendere, entro il termine precedentemente stabilito, la delibera del mutuo a favore dell’acquirente. Nel caso in cui la banca neghi il mutuo, il proprietario dell’immobile rischia di perdere la vendita e non può vincolare l’acquirente a comprare, né può ottenere alcun indennizzo.

Ovviamente, prima di procedere con la sottoscrizione di una proposta di acquisto si effettua sempre una prima verifica bancaria, ai fini dell’ottenimento del mutuo, così da ridurre il rischio che la vendita non vada a buon fine.

In quanto tempo si vende mediamente una casa arredata? E se è libera?

Se l’immobile, arredato o vuoto, viene immesso sul mercato col giusto valore, viene venduto indicativamente tra i 4 e gli 8 mesi, a seconda del periodo in cui si inizia a pubblicizzarlo.

Quando vendo una casa o un appartamento devo pagare qualcosa?

No, se viene dato l’incarico in esclusiva. In caso contrario vengono pagate le spese sostenute a livello pubblicitario ed il costo della valutazione.

Chi deve pagare le spese condominiali?

Fino alla stipula le spese condominiali sono sostenute dalla parte venditrice ed in caso di spese straordinarie deliberate prima della vendita, indipendentemente da quando verranno effettuati i lavori, anch’esse restano a totale carico della parte venditrice.

Che cos'è la Certificazione Energetica e chi deve averla?

La funzione di questo attestato, o certificato, è quello di informare circa la prestazione energetica  ed il grado di efficienza energetica di un intero edificio o di un immobile, nello specifico. Questo attestato deve possederlo chiunque voglia vendere un immobile, in quanto senza di esso il notaio non può procedere alla stipula; anche chi vuole affittare un immobile deve possedere l’attestato in quanto i dati devono essere inseriti all’interno del contratto di locazione, oltre a darne copia all’inquilino. In più è necessario ai fini pubblicitari, pertanto occorre darne copia all’agenzia immobiliare la quale è obbligata a pubblicizzare un immobile inserendo i dati dell’attestato di prestazione energetica.

Voglio vendere la mia casa ma ho un mutuo sull'immobile, cosa devo fare?

Verificare il residuo mutuo, comunicando alla banca l’intenzione di vendere l’immobile. A seguire, circa venti giorni prima della stipula, richiedere alla banca il saldo fino alla data del rogito notarile e comunicare il dato all’agenzia immobiliare o al notaio, i quali forniranno l’importo alla parte acquirente affinché, in sede di firma dell’atto definitivo, possa portare due assegni circolari inerenti uno la cifra del residuo mutuo e l’altro inerente l’importo rimanente detratto l’importo del mutuo.

Dopo aver firmato il preliminare quanto tempo ho per liberare l'immobile?

L’immobile, a meno che non ci siano accordi stabiliti precedentemente, viene consegnato non al preliminare ma alla stipula dell’atto definitivo.

Che cos'è il preliminare?

Il preliminare è una scrittura privata nella quale la parte venditrice promette di vendere e la parte acquirente promette di acquistare con rilascio, a favore della parte venditrice, di una somma che viene indicata come caparra confirmatoria, la quale verrà detratta dalla cifra di vendita dell’immobile.

Quando incarico un'agenzia immobiliare di vendere il mio immobile devo firmare il contratto in esclusiva?

Non è obbligatorio, ma la maggior parte delle agenzie lavora con incarico in esclusiva.

Se l'immobile non viene venduto nel tempo stabilito devo pagare la commissione all'agenzia?

No, a meno che non siano stati presi accordi in precedenza.

Se ho dato l'incarico in esclusiva all'agenzia immobiliare e io trovo un acquirente che vuole acquistare subito cosa succede?

In questo caso accade che la parte venditrice dovrà comunque sostenere il pagamento della provvigione all’agenzia, stabilita alla firma dell’incarico.

Quali spese, tasse e oneri si pagano quando si vende o si acquista di un'immobile?

L’acquirente deve sostenere le spese notarili; la tassazione prima o seconda casa, che viene calcolata sulla rendita catastale, se si parla di immobile residenziale; la provvigione dell’agenzia, nel caso ci si sia appoggiati ad essa per l’acquisto.

Il venditore deve sostenere la redazione della Relazione Tecnica integrata; eventuali sanatorie, nel caso risultino abusi all’interno dell’immobile; la  predisposizione dell’Attestato di Prestazione Energetica; la provvigione dell’agenzia, nel caso ci si sia appoggiati ad essa per la vendita.

In seguito ad accordi preventivi posso evitare di pagare la provvigione all'agenzia immobiliare?

Se sono stati presi accordi in tal senso si può evitare di pagare l’agenzia, ma questo capita quando l’agenzia sta seguendo solo una delle due parti in causa.

Quali sono le agevolazioni fiscali per chi acquista la prima casa?

Riduzione delle imposte dovute, in quanto per la prima casa si paga l’imposta del 2% sulla rendita catastale, invece che il 9%; inoltre chi acquista un’abitazione può detrarre gli interessi passivi sul mutuo;  può detrarre un percentuale su € 1.000 inerente la provvigione dell’agenzia.

Conoscere il valore della mia casa è gratis o devo pagare chi fa la valutazione?

La valutazione ha un costo, a meno che non venga dato l’incarico in esclusiva all’agenzia.

Cos'è la caparra confirmatoria?

La caparra, nel diritto civile, è una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutua garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo in caso di recesso dal contratto. La sua funzione è quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale e, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.  Con il versamento della caparra, la parte che l’ha versata si impegna a non recedere dal contratto pena la perdita della stessa. La parte che l’ha ricevuta si impegna a non recedere pena la restituzione del ricevuto più il pagamento di un ulteriore uguale importo al versante.

Cos'è il Certificato di abitabilità?

Il certificato di abitabilità è un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Cos'è il diritto di prelazione?

È quel diritto in capo ad un medesimo soggetto che viene preferito, rispetto ad un altro, a parità di condizioni, nella costituzione di un contratto. La prelazione può essere volontaria (accordo tra le parti) oppure legale (stabilita dalla legge stessa). La prelazione non è altro che la preferenza di un soggetto rispetto ad un altro.

Coronavirus e mutui. Posso richiedere la sospensione del mutuo per la prima casa se mi trovo in difficoltà economiche a causa del Covid19?

Ci sono delle agevolazioni fornite dalla Banca, ma è sempre meglio consultare direttamente la propria Banca di fiducia.

Usufruttuario e nudo proprietario chi paga le utenze?

Le utenze sono sostenute da chi sfrutta l’immobile, pertanto dall’usufruttuario.

Ultimo aggiornamento: 16 luglio 2020

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