Compravendite immobiliari e conformità edilizia: facciamo chiarezza sugli immobili “ante 1967”.

immobili ante 1967 - Vecchio balcone con fiori

Conformità edilizia immobili ante 1967: tema scottante sui social in questi mesi. 

Quando si parla di compravendite immobiliari, spesso si sente menzionare la famosa dicitura “ante 1967”. Ma cosa significa davvero? E quali implicazioni ha per chi compra o vende una casa?

In breve, gli immobili costruiti prima del 1967 sono un argomento popolare sui social per diverse ragioni: molti credono erroneamente che siano esonerati dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), c’è interesse per la conformità urbanistica del periodo pre-1967 e il fascino storico ed estetico di questi edifici li rende attraenti per gli acquirenti.

Inoltre, le implicazioni legali e finanziarie legate alla mancata verifica dello stato di abitabilità e agibilità di tali immobili sono frequentemente discusse. In sintesi, la loro popolarità deriva da una combinazione di fattori storici, estetici, pratici e normativi.

Ora cerchiamo di fare chiarezza su questo argomento entrando nel dettaglio, distinguendo tra aspetti civilistici e amministrativi.

Aspetto civilistico: validità dell’atto di compravendita.

Dal punto di vista della validità dell’atto di compravendita, la data del 1° settembre 1967 è effettivamente importante. Ecco perché:

  1. Per gli immobili costruiti prima di questa data, nell’atto di compravendita è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’epoca di costruzione, senza necessità di menzionare gli estremi del titolo edilizio.
  2. Per gli immobili costruiti dopo il 1° settembre 1967, invece, è obbligatorio indicare nell’atto gli estremi del titolo abilitativo (licenza edilizia, concessione, permesso di costruire).

Questa distinzione è stata introdotta dalla legge n. 47/1985 e poi confermata dal D.P.R. n. 380/2001. È importante sottolineare che l’obbligo di indicare gli estremi del titolo edilizio negli atti di compravendita, a pena di nullità, è in vigore solo dal 17 marzo 1985.

Aspetto amministrativo: conformità edilizia e abusi.

Tuttavia, la dicitura “ante 1967” non è un lasciapassare per eventuali abusi edilizi. Dal punto di vista amministrativo:

  1. Gli abusi edilizi sono perseguibili dalla Pubblica Amministrazione indipendentemente dalla data di costruzione dell’immobile.
  2. Anche per gli immobili costruiti prima del 1967 possono essere applicate sanzioni relative alla tipologia di abuso commesso.
  3. In molte città, l’obbligo di ottenere un’autorizzazione per costruire esisteva già prima del 1967, in base ai regolamenti edilizi locali.

Conformità edilizia: come dimostrarla.

Per gli immobili realmente costruiti prima del 1967 in zone non soggette a regolamenti edilizi o piani regolatori, può essere difficile reperire documentazione tecnica. In questi casi:

  1. Si possono utilizzare planimetrie catastali redatte a partire dal 1939, quando fu introdotto il nuovo catasto edilizio urbano.
  2. Per edifici più antichi, possono essere utili le mappe dei catasti storici, conservate presso gli Archivi di Stato.
  3. Fotografie storiche o aerofotogrammetrie certificate possono fornire prove della preesistenza e delle caratteristiche dell’immobile.
  4. Per gli edifici antecedenti all’istituzione dello Stato italiano (1861), si presume la legittimità, salvo specifiche indicazioni normative contrarie.

Consigli per acquirenti e venditori.

  1. Non date per scontato che un immobile “ante 1967” sia esente da problemi di conformità edilizia.
  2. Verificate sempre la storia urbanistica del fabbricato, anche se risalente a prima del 1967.
  3. In caso di dubbi, consultate un tecnico specializzato per una verifica approfondita.
  4. Ricordate che la validità dell’atto di compravendita non garantisce l’assenza di abusi edilizi.
  5. Se state vendendo un immobile costruito dopo il 1967, assicuratevi di avere tutta la documentazione necessaria per l’atto notarile.

In definitiva, la dicitura “ante 1967” ha un significato preciso dal punto di vista civilistico, ma non rappresenta una sanatoria automatica per eventuali irregolarità edilizie.

È sempre consigliabile procedere con cautela e approfondire la situazione urbanistica dell’immobile, indipendentemente dalla sua età, per garantire una compravendita serena e sicura.

Nota finale.

In Emilia-Romagna, Toscana e altre regioni, i notai richiedono la relazione tecnica integrata, non è obbligatoria per legge ma viene richiesta. Viene redatta da un tecnico nominato dalla parte venditrice che verifica la mancanza di abusi edilizi (qualora siano presenti sono ripristinati o sanati).

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